“È giusto il prezzo che sto chiedendo o posso chiedere qualcosa in più?” oppure “Ma quella casa che mi piace tanto vale realmente i soldi che mi chiedono?” due domande, due punti di vista differenti, un unico problema: il prezzo. Conoscere il giusto valore di un immobile interessa a chi vende casa ma anche a chi la compra. Qui a seguire vi spiegherò come fare una valutazione immobiliare, dove reperire gli strumenti necessari e quali accorgimenti adottare al fine di trovare il giusto prezzo.
A chi vende dico di lasciare da parte i sentimentalismi e fare una valutazione oggettiva del proprio immobile, so che non è facile perché ad esso sono legati tanti ricordi, tante emozioni che incidono sul valore “affettivo” che si da alla propria casa, ma chi compra valuta gli spazi e ciò che può ricavarci, nulla di più. Un prezzo troppo elevato ne pregiudica la vendita.
Detto questo vediamo insieme come si stima un immobile.
I metodi di stima che gli addetti ai lavori possono utilizzare sono molteplici, ma il più utilizzato è quello che si basa sul valore di mercato. In questo metodo i fattori che vengono presi in considerazione sono due, la superficie commerciale e il valore a mq di quella zona.
La superficie commerciale cos’è e come si calcola?
Iniziamo col definire cos’è la superficie calpestabile; la superficie calpestabile è la metratura dell’appartamento muri esclusi, viene detta anche superficie utile perché rappresenta lo spazio a disposizione all’interno dell’appartamento. Durante gli anni di professione molti mi chiedevano: “Perché non si prende in considerazione questa metratura ai fini della valutazione?”. È presto detto, perché se non ci fossero i muri non ci sarebbe l’appartamento, perché nessuno per entrare in casa vola, ma entra attraversando giardini, androni, salendo scale ecc, tutti spazi che si usano e sono comunque di comproprietà.
La superficie commerciale è appunto la somma della superficie calpestabile, dei muri interni all’appartamento, dei muri perimetrali, dei balconi o terrazzi, delle pertinenze, del giardino ecc.
Ovviamente non tutto viene valutato allo stesso modo, la superficie calpestabile ha un valore maggiore di quella delle altre parti. Non potendo, per praticità, dare un valore economico diverso per ogni parte dell’immobile si è stabilito di calcolare in maniera differente le sue superfici.
Si calcolano al:
100% superficie calpestabile e muri interni e muri perimetrali autonomi
50% superficie dei muri di confine con altri appartamenti
25% balconi e terrazzi scoperti (35% se coperti)
60% le verande
35% patii e porticati
10% giardini
20-30% cantine solai
50-60% garage
20% posto auto scoperto
35% posto auto coperto
Detto questo armatevi di planimetria, righello, calcolatrice e blocco per gli appunti e cominciate a misurare, appuntandovi ogni misura. Prestate attenzione alla scala della planimetria, in ogni disegno tecnico è presente una scala, cioè quante volte è inferiore il disegno rispetto alla realtà. Solitamente le planimetrie catastali sono in scala 1:200 ma da quando il catasto è stato informatizzato capita di avere scale differenti, per cui controllatela sempre.
Attenzione:Per praticità la superficie commerciale dell’appartamento ( escluse pertinenze) si calcola aggiungendo un 10% alla superficie calpestabile.
A questo punto si fa una somma di tutti i metri dell’appartamento e delle pertinenze e si ottiene la superficie commerciale totale.